Particulièrement intéressant pour les contribuables qui paient beaucoup d’impôts, la défiscalisation Pinel Dom offre des niveaux de réduction pouvant aller jusqu’à 32 % !
C’est donc un dispositif attractif qui contribue fortement à la création de nouveaux logements dans les zones qui en ont fortement besoin. Malgré ses bénéfices, tant sur le portefeuille des contribuables que sur le secteur immobilier, il fait régulièrement l’objet de critiques. Ces dernières proviennent souvent d’une méconnaissance de l’outil. Sur la base d’un document de La Fédération des Promoteurs Immobilier (dont AJ Promotion est membre) nous avons fait le point sur les critiques qui reviennent régulièrement sur la Pinel Dom.
1) C’est un dispositif qui présente de nombreux risques pour les investisseurs
C’est l’une des remarques qui revient le plus souvent lorsque l’on parle de défiscalisation immobilière. Nombreux sont ceux qui estiment qu’il s’agit d’un placement risqué. Les réserves concernent notamment le fait de ne pas trouver de locataire, d’avoir un loyer trop faible pour être rentable et enfin ne pas pouvoir revendre le bien.
Cette situation vient notamment d’anciens dispositifs (comme la loi « de Robien »), trop mal encadrés et qui ont pu générer des difficultés pour certains investisseurs.
Mais ces problèmes font désormais partie du passé. Avec les nouveaux dispositifs tels que la loi Pinel Dom, des “sécurités” ont été mises en place afin de mieux pérenniser ces investissements. Le dispositif a par exemple été pensé pour les zones tendues et les zones où les besoins locatifs sont les plus importants. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers, 88 % des logements collectifs neufs sont vendus dans ces zones (A bis, A et B1) ce qui confirme les besoins.
De plus, pour assurer la mise en location et l’accès aux biens par les ménages aux revenus modestes, les plafonds de loyers fixés par l'État ont été revus à la baisse.
- Enfin, des obligations d’information pour les investisseurs sur les risques associés à la défiscalisation et à l’investissement locatif ont été mis en place, puis renforcés au fil des années.
2) Les logements construits avec le dispositif ne correspondent pas aux besoins du marché
Une autre critique qui revient régulièrement sur la défiscalisation immobilière concerne les logements qui sont construits grâce ces dispositifs. Nombreux sont ceux qui considèrent que ces biens ne correspondent pas aux besoins du marché. Mais là encore, on vous rassure, c’est une idée fausse et tout a été prévu.
Les logements Pinel disposent par exemple d’un plafond de revenus pour les locataires. Ces derniers, qui font souvent partie des classes moyennes (70% de la population a des revenus inférieurs au plafond et peut donc bénéficier d’un loyer « Pinel ») ont donc un accès plus aisé aux logements construits à l’aide du dispositif. Cela permet aussi de couper l’accès aux foyers disposant d’un haut niveau de revenus et évite donc de “casser le marché”. De plus, comme indiqué précédemment, les loyers sont plafonnés. Enfin, ces logements sont situés dans les zones spécifiques où les besoins sont importants et présentent donc peu de risques de vacance locative.
Le système est vertueux, puisqu’il conduit l’investisseur à choisir les zones où la demande existe. Si l’on prend le cas de La Réunion par exemple, l’INSEE estime que l’île a besoin de 169 000 logements d’ici 2035, soit 7 700 par an
Les logements de taille plutôt modeste réalisés grâce à ces dispositifs correspondent donc à la demande d’une partie de la population : jeunes ménages, actifs mobiles, étudiants en colocation, décohabitants, etc.
3) Le dispositif Pinel concurrence le logement social et les loyers sont inadaptés
Le plafonnement des loyers inscrit dans le dispositif Pinel pousse certains à penser que les biens réalisés concurrencent les logements sociaux (ces derniers ayant eux aussi des loyers plafonnés).
Là encore, cette affirmation n’est pas exacte puisque la loi Pinel Dom est tournée vers la production de logements intermédiaires. Les biens ne concurrencent donc pas le logement social, mais viennent le compléter, en facilitant le parcours résidentiel des ménages.
D’ailleurs, des opérateurs de logement social eux-mêmes produisent du logement intermédiaire, sous la forme du Pinel « institutionnel ».
En permettant l’accès aux logements intermédiaires aux classes moyennes, le dispositif Pinel Dom leur permet de sortir du parc social et donc de laisser la place à d’autres.
Concernant les loyers, l’investisseur en Pinel Dom doit respecter un loyer plafond, défini par l'État, tout comme c’est le cas dans chacune des zones où le dispositif Pinel est en vigueur. Bien sûr, si le loyer de marché et le loyer plafond sont trop proches, le risque d’effet d’aubaine existe. Mais afin de pallier ce risque, les loyers plafonds du Pinel ont été fixés pour être théoriquement inférieurs d’environ 20 % au loyer de marché.
Le zonage actuel induit cependant des cas dans lesquels l’écart entre le loyer plafond et le loyer de marché est inférieur à cette cible de 20 %. Le dispositif Pinel prévoit alors la possibilité pour le préfet de prendre un arrêté de modulation à la baisse des loyers pour corriger localement les plafonds de loyers nationaux.
4) La défiscalisation n’est pas efficace pour inciter à la construction de logements
Malgré les preuves de l’efficacité des dispositifs de défiscalisation immobilière certains estiment que ces outils coûtent cher à l'État et qu’ils n’ont que peu d’impact sur la production de logements. Ils souhaiteraient donc tout simplement les voir disparaître.
Ce serait une erreur. Car si le secteur a besoin d’incitations fiscales pour attirer des investisseurs, c’est pour remédier aux dysfonctionnements durables du marché locatif privé.
Pour rappel, ces dispositifs de défiscalisation ont vu le jour en 1984 sur la base de nombreux constats : une fiscalité trop importante pour certains contribuables, un déséquilibre trop fort dans la relation bailleur-locataire, une trop grande incertitude réglementaire et fiscale et une absence d’investisseurs institutionnels. Si ces problèmes étaient résolus, le besoin d’incitation se réduirait de lui-même.
Mais c’est encore loin d’être le cas. L’investissement locatif est donc toujours nécessaire à la production de logements collectifs.
Le Dispositif Pinel (et par extension le dispositif Pinel DOM) est un outil de politique publique qui produit ce pour quoi il a été créé : des volumes importants (50 à 60 000 par an) de logements neufs de qualité en zones tendues, loués à des ménages des classes moyennes à des loyers intermédiaires entre le logement social et le marché libre. Contrairement à d’autres aides publiques, centrées sur la redistribution (ex : les APL), le Pinel est une aide directement orientée vers la production.
Supprimer l’investissement locatif ce serait perdre non seulement l’essentiel des ventes faites aujourd’hui sous ce régime, mais aussi beaucoup de ventes aux accédants et de ventes en bloc, faute pour les opérations mixtes (de plus en plus nombreuses, notamment sous l’effet de la loi SRU) de pouvoir sortir de terre.
Pour confirmer l’efficacité des dispositifs de défiscalisation, la Fédération Française des Promoteurs Immobilier rappelle d’ailleurs qu’entre 2010 et 2012, le taux de la réduction d’impôts du dispositif Scellier avait été ramené de 25 à 13 %. Cette simple baisse a entraîné la perte de près de 30 000 logements neufs par an. On imagine l’impact d’une suppression du dispositif
> Tout savoir sur la loi Pinel DOM
5) Le dispositif pousse à la fraude
Bien que ces derniers sont mis en place dans un but vertueux, les dispositifs de défiscalisation sont parfois utilisés à mauvais escient. La Cour des comptes a d’ailleurs critiqué le manque de contrôle par l'État du respect des contreparties de l’avantage fiscal : respect de l’engagement de location, des plafonds de revenus et des plafonds de loyers. Ces contrôles sont légitimes et il appartient à l'État de les diligenter.
Mais si certains en font un mauvais usage, ce n’est clairement pas la faute au dispositif qui remplit clairement ses missions.
Certes, le mécanisme du Pinel induit une perte de recettes d’impôt sur le revenu de 12% à 21% par logement, étalées sur un période allant de 6 à 12 ans. Mais en parallèle, il génère une recette de 20% de TVA par logement, à laquelle s’ajoutent des recettes d’IS (Impôt sur les sociétés) et de fiscalité locale et des cotisations sociales générées par les emplois dans la construction. Sur le plan budgétaire, le Pinel est au moins équilibré.
Les contribuables aussi s’y retrouvent. Les investisseurs en Pinel sont, en moyenne, des actifs des classes moyennes et moyennes supérieures en milieu de carrière. Selon la Cour des comptes, les ¾ d’entre eux ont un revenu inférieur à 70 k€ par an. Selon le Crédit foncier, l’investisseur dans le locatif a en moyenne 45 ans, il vit en couple (72%) et dispose d’un revenu de 71 k€. Et selon une étude de la FPI sur un échantillon d’acheteurs en Ile de France, 80 % sont en couple avec enfants, 78 % sont cadres et 86 % investissent pour la première fois. Sans incitation fiscale, beaucoup de ces ménages n’investiraient pas dans l’immobilier, faute d’une rentabilité suffisante, mise à mal par la fiscalité.
C’est le seul placement pour lequel les ménages s’endettent. Il mobilise aujourd’hui une épargne future.
Il est également inexact de dire, comme la Cour des comptes, qu’un logement Pinel coûte aux finances publiques trois fois plus qu’un logement social. Ce chiffre repose sur un raisonnement contestable, qui rapporte le coût pour les finances publiques à la durée de l’engagement de location. Or, on ne peut pas demander à un investisseur particulier de louer un logement sur la même durée qu’un organisme HLM, soit 40 ou 50 ans. Au demeurant, les logements produits en Pinel ne disparaissent pas du marché à la fin de l’engagement de location : conservés ou vendus, ils continuent de faire baisser la tension sur le marché dans les zones tendues où le Pinel est en vigueur.
Les dispositifs de défiscalisation immobilières comme la Loi Pinel Dom, s’ils ne sont pas parfaits, produisent en tout cas ce pour quoi ils ont été conçus : ils permettent aux contribuables fortement imposés de réduire leur fiscalité tout en contribuant au développement.
N'hésitez pas à consulter notre livre blanc sur les clés pour réussir votre investissement immobilier neuf à La Réunion pour vous aider.
