L’immobilier est l’un des placements les plus sûrs du marché, une valeur refuge qui permet de vous constituer un patrimoine, de préparer l’avenir avec éventuellement des revenus complémentaires et parfois aussi bénéficier d’abattements fiscaux avantageux.
Comment réaliser « une bonne affaire » afin d’en tirer le meilleur parti ? Nous vous expliquons comment vous assurer de la rentabilité de votre placement immobilier si vous souhaitez acquérir un logement pour le mettre à la location.
1. Définissez soigneusement vos objectifs
Pour quelle raison investissez-vous ? Avant de vous lancer, définissez soigneusement vos objectifs :
- Bénéficier d’avantages fiscaux
- Se constituer un patrimoine et pouvoir le transmettre
- Générer des revenus supplémentaires
- Acheter une résidence secondaire ou sa future résidence principale
- Etc.
D’ailleurs, il est possible que vous ayez plusieurs buts. Quoi qu'il en soit, déterminez-les avec précision afin de mener à bien votre projet.
Une fois vos objectifs établis, vous pourrez déterminer le type de location dans lequel vous voulez investir : meublée, étudiante, saisonnière etc.
2. Le choix du bien immobilier
La réussite de votre investissement va dépendre majoritairement du logement que vous allez choisir. Son agencement, son état général devront correspondre aux attentes de votre cible afin d’éviter au maximum les vacances locatives. Par exemple, un bien vétuste sera source de dépenses importantes en termes de rénovations et mises aux normes et il faudra peut-être réfléchir à deux fois avant d’investir dans ce type de bien, certes abordable, mais qui peut s’avérer dispendieux à plus ou moins court terme. En règle générale, il faut garder en tête qu’acquérir un bien qui nécessite des travaux retardera sa mise à la location, et donc les revenus que cela génère.
Un autre élément qui a son importance : en fonction du type de bien que vous choisirez, vous pourrez prétendre à certains avantages fiscaux ou non.
3. L’emplacement du logement
La réussite de votre investissement dépendra aussi de l’emplacement du bien que vous choisirez. Que vous souhaitiez louer le bien, ou le revendre ultérieurement pour réaliser une plus-value, l’idéal sera d’opter pour un emplacement attractif pour les travailleurs, les étudiants, des zones dynamiques, bien équipées et desservies, ou à fort potentiel de développement.
4. Définir le loyer
Définissez le prix du loyer en vous appuyant sur les tarifs qui se pratiquent dans la même zone. Vous pourrez être tentés de fixer le prix du loyer selon vos propres critères, pour rentabiliser votre achat, mais attention : si vous proposez un loyer trop élevé, vous pourrez certes compter sur un rendement élevé, cependant vous aurez plus de difficultés à trouver un locataire, ce qui peut mettre en péril votre projet. D’où l’importance de l’emplacement du logement cité ci-dessus.
5. Évaluez votre capacité de remboursement
En général, un investissement dans l’immobilier s’accompagne d’une demande de prêt immobilier. Évaluez avec soin le coût du crédit et la durée de remboursement. Pour que votre investissement soit avantageux, il sera préférable d’opter pour un bien dont vous pourrez rembourser le crédit le plus rapidement possible.
6. Les possibilités de défiscalisation
Votre investissement immobilier pourra être grandement optimisé par l’obtention d’avantages fiscaux. Selon le type de bien que vous choisirez, vous pouvez prétendre à des dispositifs tels que la loi Pinel & Pinel DOM, la loi Girardin etc.
Les réductions d’impôts permises par ces dispositifs représentent une excellente opportunité de booster votre investissement, sous réserve de respecter les conditions et plafonds spécifiques à chacun.
7. Le choix du locataire
Le locataire aura un impact direct sur la rentabilité de votre investissement. Assurez-vous de bien le choisir afin qu’il soit en mesure de payer le loyer fixé et de prendre soin de votre bien. N’hésitez pas à souscrire une garantie loyers impayés et à demander une caution solidaire au futur locataire afin de réduire les éventuels risques.
Par ailleurs, si vous bénéficiez d’un dispositif fiscal, la location pourra être soumise à des plafonds de loyer, de ressources des locataires etc.
8. Confier la gestion du bien à un professionnel en gestion locative ?
En vous tournant vers un professionnel de la gestion locative, vous lui confiez toutes les actions nécessaires au bon déroulement de la gestion de votre bien. Loin de constituer une dépense inutile, leur expertise dans le domaine constituera pour vous un gain de temps et d’efficacité.
Par ailleurs, les honoraires de ces professionnels sont déductibles des revenus fonciers générés par le logement, ainsi vous réduisez votre impôt.
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Pour que votre investissement soit rentable, il doit être bien étudié en amont. Ainsi, vous devrez avant tout déterminer avec précision vos objectifs, et effectuer les choix de logement, emplacement, loyer, en conséquence afin de vous assurer de la réussite de l’opération. Il sera nécessaire de déterminer précisément votre capacité de remboursement et d’opter pour un crédit de durée relativement courte. Il sera aussi intéressant d’étudier les possibilités de défiscalisation. Enfin, recourir à un professionnel de la gestion, notamment dans le choix du locataire qui devra être minutieux, pourrait s’avérer d’une aide précieuse, efficace et rentable.
Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Contactez-nous ! Avec plus de 20 ans d’expérience dans l’immobilier à la Réunion, nous sommes ravis de vous conseiller afin de vous permettre de réussir votre investissement.
