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Focus_Defiscalisation_Immobiliere

Les bases pour Comprendre la défiscalisation immobilière

Focus_Defiscalisation_Immobiliere

Très plébiscitée par les Français, la défiscalisation immobilière est un investissement assez facile à mettre en œuvre et dont les bénéfices sont nombreux. Ces dispositifs permettent de réduire ses impôts, tout en se constituant un patrimoine.
Il en existe plusieurs (Pinel et Pinel Dom, Denormandie, Censi-Bouvard, Malraud ou Cosse) chacun ciblant un domaine précis (monuments, EHPAD, résidence de tourisme...)

Comme nous l'avons vu dans un précédent article, il existe plusieurs types de défiscalisation. Mais il existe une défiscalisation qui est particulièrement plébiscitée par les Français : la défiscalisation immobilière. Parler de "LA" défiscalisation immobilière serait néanmoins simpliste puisqu'il existe différents dispositifs.

Ces derniers partagent tous le même principe  : l’investisseur acquiert un logement qu’il met en location. En échange de cet investissement, il peut profiter d’une réduction de ses impôts sur le revenu. Le montant de cette réduction dépend de très nombreux facteurs en fonction du dispositif et des options choisies par l’investisseur (durée, montant investi, etc).

2.1 Focus sur la Pinel Dom

Parmi tous ces dispositifs il en existe un particulièrement intéressant pour les contribuables payant beaucoup d’impôts : le Pinel DOM. Celui-ci s'adresse à tous les contribuables domiciliés en France, directement ou via une Société Civile Immobilière (SCI). Il est ouvert également à l'acquisition en indivision : en couple non marié/pacsé, membre d'une même fratrie, etc. Dans ce cas, la réduction d’impôt se fera au prorata des parts. En revanche, la réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.

Les niveaux de réduction du dispositif Pinel standard sont déjà intéressants puisqu’ils peuvent aller jusqu’à 21 % du prix d’achat du bien. Mais avec le Pinel DOM, il est possible d’aller encore plus loin. Le niveau de réduction débute en effet à 23 % et peut aller jusqu’à 32 % du prix d’achat du bien !

 

Durée de location Taux de réduction d’impôts PINEL Taux de réduction d’impôts PINEL DOM
Sur 6 ans 12 % 23%
Sur 9 ans 18 % 29%
Sur 12 ans 21 % 32 %

 

2.2 Les conditions pour bénéficier d’une réduction d’impôts Pinel Dom

Pour profiter du dispositif, il faut que le bien concerné soit inclus dans l’un des cas suivants :

  • Les logements neufs
  • Les logements acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA)
  • Les logements que vous faites construire
  • Certains logements anciens faisant l'objet de travaux de rénovation (ces derniers doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération).
  • Certains logements faisant l'objet de travaux de réhabilitation
  • Certains locaux transformés en logement d'habitation.

Attention toutefois, la réduction d'impôt s'applique à 2 logements maximum par an et/ou pour un maximum de 300.000€ !

Pour bénéficier du dispositif, il faut aussi que le bien concerné se trouve dans l’une des zones suivantes :

  • Réunion
  • Mayotte
  • Martinique
  • Guadeloupe
  • Guyane
  • Saint-Barthélémy
  • Saint-Martin
  • Saint-Pierre-et-Miquelon
  • Nouvelle-Calédonie
  • Polynésie française
  • Îles Wallis-et-Futuna

L'investisseur doit aussi s'engager à louer le logement pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans, cette location devant intervenir au plus tard, dans les 12 mois suivants son l’achèvement des travaux ou l’acquisition du bien.

Enfin, des plafonds sont mis en place : un plafond de loyers et des plafonds de ressources.

Plafond de loyer :

Pour prétendre à bénéficier du dispositif Pinel Dom, les loyers proposés par l’investisseur ne devront pas dépasser 10,37 € par m². Bonne nouvelle, contrairement au dispositif Pinel métropole, il est possible de compter les varangues dans la limite de 14m² par logement. Cela permet d’accroître la surface utile ce qui permet un calcul du plafond plus avantageux.

Plafond de ressources :
Afin de louer un logement en loi Pinel en Outre-Mer, le locataire doit avoir son avis d’imposition N-2 inférieur au plafond fixé par la loi.

Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires suivants :

Composition du foyer fiscal Réunion / Martinique / Guadeloupe / Mayotte / Saint Barthélemy / Saint Martin Polynésie / Nouvelle-Calédonie / St Pierre et Miquelon / Wallis-et-Futuna
Personne seule 28 815 € 31 010 €
Couple 37 547 € 41 410 €
+ 1 personne à charge 45 153 € 49 800 €
+ 2 personnes à charge 54 510 € 60 119 €
+ 3 personnes à charge 64 123 € 70 723 €
+ 4 personnes à charge 72 266 € 79 703 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 8 065 € + 8 894 €

Ce n'est donc pas un hasard si la défiscalisation immobilière plait tant aux ménages et investisseurs Français.  En passant par un dispositif comme la loi Pinel DOM, le niveau de réduction des impôts atteint des niveaux très intéressants.  Attention cependant, il existe faut répondre à un certain nombre de critères pour prétendre au dispositif. Si vous avez un projet, nous pouvons l'analyser ensemble. N'hésitez pas à cliquer sur le bouton pour demander des conseils de notre équipe. 

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