Vous êtes propriétaire d’un terrain que vous n’exploitez pas ? Ou peut-être disposez-vous d’une grande parcelle autour de votre propriété qui pourrait permettre la construction de nouveaux logements ? La division foncière est votre solution !
Dans un contexte où il est de plus en plus difficile de trouver de nouveaux terrains pouvant accueillir des projets immobiliers, cette opération sera toute à votre avantage.
Comment procéder pour détacher une partie de votre parcelle et la vendre ?
La division foncière c’est quoi ?
Avant de parler de division foncière, il est nécessaire de comprendre ce qu’est une unité foncière :
Une unité foncière est un ensemble de parcelles contiguës qui appartiennent à un même propriétaire.
Une division foncière est l’action de morceler une unité foncière - que ce soit un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou une même indivision – en plusieurs lots.
Cette opération nécessite d’obtenir les autorisations et de réaliser les démarches qui correspondent à votre situation.
Quelles autorisations sont nécessaires à la division foncière ?
Pour tout projet de division foncière, il convient de se rapprocher des services d’urbanisme de sa commune qui fourniront des conseils sur la procédure à suivre et vérifieront que le terrain ne soit pas soumis à un cas particulier.
Pour entamer les démarches, vous devrez faire une simple déclaration préalable à la mairie.
Selon la nature de votre terrain, vous devrez potentiellement obtenir une autorisation spécifique avant de commencer les démarches pour obtenir une autorisation de l’urbanisme.
Par exemple, si votre terrain est situé en partie ou en totalité en zone naturelle, vous devrez obtenir une non-opposition à déclaration préalable. Dans d’autres cas, vous devrez obtenir l’accord de la Commission départementale d’aménagement foncier.
Quelles règles pour la division foncière ?
La division foncière est soumise à plusieurs règles, dans le but notamment d’éviter la vente de terrains insalubres. Par exemple, les terrains situés à proximité d’usines à déchets toxiques ou proches d’élevages ne sont pas éligibles à la division foncière.
En outre, votre parcelle doit respecter les règles d’urbanisme, afin de protéger par exemple les monuments historiques, les panoramas d’exception ou encore les zones représentant un intérêt écologique.
Enfin, le terrain doit aussi être viable, être relié à une route par une voie de circulation et raccordé à l’eau potable et à l’électricité.
Les étapes de la division foncière
Une division foncière se fait en trois étapes successives, chacune découlant de la précédente. L’opération ne sera effective et légale que lorsqu’elles auront toutes été achevées.
La division physique
Dans cette première étape, il s’agira d’établir les servitudes si la parcelle que vous souhaitez vendre est accessible par un chemin passant sur la parcelle que vous conservez. Il en va de même avec les canalisations. Les modalités de chaque servitude seront explicitées et définies devant notaire au moment de l’acte de vente.
La division cadastrale
Une fois les servitudes définies, un géomètre-expert va réaliser la division cadastrale. Ainsi, il va établir les plans précis de la division sur lesquels apparaîtront les futurs accès au terrain, les réseaux existants et ceux qui devront être installés.
Le géomètre-expert va aussi dresser le document d’arpentage qui attribuera un nouveau numéro sur le plan cadastral à la parcelle cédée ainsi qu’à celle que vous conservez.
Enfin, il va baliser le terrain afin de matérialiser les limites réelles de la parcelle cédée.
La division administrative
Vous vous en doutez, la division ne peut pas être réalisée sans l’accord de la mairie. Selon le nombre de parcelles que vous souhaitez détacher, vous devrez obtenir une autorisation d’urbanisme :
■ Soit un arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division
■ Soit un permis d’aménager : si vous vendez plusieurs lots, si des accès ou des espaces communs doivent être mis en place, ou encore si la parcelle se trouve dans une zone classée ou sauvegardée.
La mairie vous donnera une réponse sous un à trois mois, selon le type d’autorisation que vous demandez. Vous devrez afficher l’autorisation d’urbanisme sur la parcelle pendant au moins deux mois. Pendant ce délai, vos voisins pourront le cas échéant déposer un recours à l’encontre du projet.
---
Dans un contexte où l’étalement des villes est encadré de près et où les communes manquent de terrains à bâtir, la possibilité de la division foncière est une très bonne nouvelle si vous disposez de parcelles constructibles libres ou si votre terrain est trop grand. La division foncière vous permettra de diminuer les besoins d’entretien qui vous incombent sur les terrains libres ou trop vastes en vendant ces parties à des particuliers ou à un promoteur.
Vous aimeriez en savoir plus sur ces démarches et étudier la faisabilité d’une division foncière pour votre terrain ? Contactez-nous pour en parler. Notre équipe a 20 ans d’expérience à La Réunion et nous serions ravis de les mettre au service de votre projet.