Le développement et la réalisation d’un programme immobilier représentent un processus long et fastidieux où toute l’expertise du promoteur immobilier est requise.
En sa qualité de maître d’ouvrage, il va réunir autour de lui les différents corps de métiers nécessaires à la bonne marche du projet et en coordonner toutes les étapes afin de le mener à bien. Prenant en charge la responsabilité du projet, il devra faire face aux nombreux défis administratifs, techniques et commerciaux qui ne manqueront pas de se présenter à lui.
1. La prospection foncière
En premier lieu, le promoteur recherche les terrains disponibles pouvant accueillir un projet immobilier. Plusieurs critères entrent en ligne de compte dans le choix du terrain, entre autres l’emplacement, les infrastructures, les règles d’urbanisme, le contexte socio-économique.
Pour sa recherche, il peut s’adresser aux propriétaires de terrains, aux agences immobilières qui agiront comme apporteurs d’affaires ou encore, pour les organismes publics, lancer des appels d’offres.
2. La conception du projet de promotion immobilière
À cette étape, le promoteur immobilier établit une étude de marché qui analyse les besoins inhérents à l’emplacement du projet : démographie, évolution du marché du logement, infrastructures de la ville, perspectives de développement…
Le promoteur effectue ensuite une étude de faisabilité dans laquelle il réunit les données techniques permettant de déterminer le nombre de logements faisables sur le terrain.
Le promoteur fait alors intervenir un architecte pour concevoir le bâtiment (selon le plan d’urbanisme défini par les collectivités) et en établir les plans.
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3. Le permis de construire
Premièrement le promoteur effectue la demande de permis de construire auprès de la mairie. Cette dernière va ensuite procéder à une étude du dossier sur une période de 3 mois. Enfin le permis sera affiché en mairie lors de son acceptation.
Si le permis de construire est refusé, le promoteur peut demander une nouvelle étude du dossier. Une fois accordé, le permis de construire est valable 3 ans, renouvelable 1 an à deux reprises, pour un total de 5 ans.
4. La commercialisation
En France, un promoteur doit s’associer à un organisme financier qui lui donne la GFA – Garantie Financière d’Achèvement. Ainsi, si le promoteur n’est plus en capacité de terminer la réalisation du projet, la banque prend le relais, sans aucun frais supplémentaires pour l'acheteur.
Le régime de vente le plus courant est la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) : l’acquéreur et le promoteur signent un contrat de réservation. L’acquéreur verse un dépôt de garantie et le promoteur s’engage à lui vendre le logement une fois les travaux terminés. Par ce régime de vente, l’acquéreur bénéficie d’une Garantie Financière d’achèvement.
5. Le financement du programme immobilier
Un programme immobilier implique des besoins de financements conséquents, pour subvenir aux premiers engagements et pour faire face aux aléas du projet.
Ces financements proviennent de 3 sources :
- Les fonds propres
- Les banques : en général elles demandent comme garantie 20 % en fonds propre et/ou la pré-commercialisation d’un certain nombre de logements.
- Les ventes en l’État de Futur Achèvement (VEFA) ou ventes sur plan : les acquéreurs paient leur bien au fur et à mesure de l’avancement du chantier.
Quand le promoteur a trouvé le financement et obtenu le permis de construire, il peut finaliser l’achat du terrain et commencer les travaux.
6. La construction
En tant que maître d’ouvrage, le promoteur immobilier rassemble les corps de métiers nécessaires à la réalisation du bâtiment et coordonne les actions des différents intervenants.
Il s’assure de l’avancement du projet afin qu’il se termine dans les délais convenus avec les acquéreurs, qu’il tient informés de la progression des travaux.
7. La livraison
À la livraison, les acquéreurs visitent le bien et, s’ils constatent des défauts, peuvent émettre des réserves. Le promoteur a alors trois mois pour les lever. Les acquéreurs reçoivent les clés et règlent le solde.
En général, on compte entre 18 et 22 mois pour la réalisation d’un programme immobilier, à compter du moment où le promoteur dispose d’un terrain constructible. L’enjeu sera pour lui d’enchaîner au mieux toutes les étapes pour diminuer un maximum la durée du programme.
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