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Acheter dans le neuf ou dans l’ancien : comment choisir ?

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Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais vous hésitez à concentrer vos recherches sur le neuf ou au contraire sur l’ancien ? La réponse peut être une affaire de préférence personnelle, ou d’objectif à atteindre si vous vous tournez vers l’investissement locatif. Pour prendre la décision la plus adaptée à votre situation, il faut prendre en compte les points juridiques, fiscaux, financiers ou techniques. On vous donne quelques éléments de réponse pour vous aider à y voir plus clair.

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Investir dans l’immobilier ancien

Un logement est considéré comme ancien lorsqu’il a déjà été habité, vendu une fois ou qu’il a été achevé il y a plus de 5 ans. 

On parle souvent du « charme de l’ancien » : vieilles pierres, moulures, architecture traditionnelle, ces logements ont du caractère et racontent une histoire. Il existe un éventail de choix très large et très varié en termes d’emplacement, de prix etc. 

  • Acheter un bien ancien

L’achat commence par la signature d’un compromis de vente, qui peut se faire de particulier à particulier ou devant notaire pour davantage de sécurité juridique. Vous versez à cette occasion 5 à 10 % du prix et disposez d’un délai de rétractation dans les dix jours qui suivent. Quelques mois plus tard, vous signez l’acte authentique de vente devant notaire.

  • Des prix plus bas mais…

Les prix dans l’ancien sont basés sur l’offre et la demande. En général, ils sont moins élevés que dans le neuf, sauf par exemple si le logement est situé dans un quartier très recherché. 

Un budget moindre donc, mais il faudra éventuellement réaliser des travaux de mise aux normes ou de rénovation. En effet, les biens anciens sont moins adaptés aux modes de vie contemporains (pertes d’espace, absence d’équipements etc.). De plus, ils ne seront souvent pas aux normes en termes d’électricité, gaz, isolation thermique ou phonique. Ainsi ils sont beaucoup plus gourmands en énergie.

Ils nécessiteront donc des travaux de remise à niveau et d’adaptation. 

Du côté des charges, elles seront globalement plus élevées, surtout si le logement a été peu entretenu. En particulier si vous achetez en copropriété, vous devrez financer de gros travaux à moyen terme tels que ravalement, isolation, etc.

  • Les frais d’acquisition

La vente d’un bien ancien se fait sous le régime des droits de mutation : l’acquéreur devra payer une somme égale à 5,80 % du prix, auxquels viennent s’ajouter la rémunération du notaire ainsi que les taxes. Le tout peut ainsi atteindre 8 % du prix du logement.

  • Les aides à l’achat

Il y a peu d’aides à l’investissement dans l’immobilier ancien, à moins que vous n’effectuiez des rénovations. Ainsi, en réalisant des travaux à hauteur minimum de 25 % du prix du logement, vous pourrez bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ) sous condition d’éligibilité.

Vous pourrez aussi prétendre à des aides à la rénovation énergétique. En cas d’investissement locatif, vous pourrez même déduire le montant des travaux de vos revenus locatifs et payer ainsi moins d’impôt. 

Pour les propriétaires bailleurs, il existe le dispositif “loyer abordable”. Il s’agit d’une réduction d’impôts si le loyer que vous proposez est inférieur au prix du marché. 

D’autre part, le dispositif Denormandie ancien vous fait bénéficier d’une réduction d’impôts si vous achetez un logement dans un centre-ville dégradé et que vous réalisez des rénovations s’élevant à au moins 25 % du prix du bien.

Enfin, avec la loi Malraux vous pouvez obtenir une réduction d’impôts de 30 % du prix des travaux effectués en achetant un logement classé dans les sites patrimoniaux remarquables. Et si le logement est classé comme monument historique, vous pourrez subventionner 100 % des travaux.

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Investir dans l’immobilier neuf

Un bien est considéré comme neuf lorsqu’il a été construit il y a moins de cinq ans, et n’a jamais été habité ou utilisé. La plupart du temps ces biens s’achètent sur plan, en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), mais il est aussi possible de les acheter déjà terminés.  Une autre option pour acheter du neuf est de faire construire votre maison.

Enfin des logements anciens seront assimilés à du neuf s’ils font l’objet d’une rénovation importante. 

  • Acheter un bien neuf

L’offre dans le neuf est beaucoup moins importante que dans l’ancien, en particulier dans les centres-villes où elle est, en outre, plutôt chère. En revanche, de nombreuses collectivités locales créent de nouveaux quartiers, souvent bien équipés et desservis.

Les prix de l’immobilier neuf sont 15 % à 25 % plus élevés que dans l’ancien. Cette différence de prix s’explique notamment par l’utilisation de matériaux performants et d’équipements modernes, ainsi que par le respect des normes de construction en vigueur.

En achetant en VEFA, vous signez en premier lieu un contrat de réservation avec un promoteur immobilier. Vous versez un acompte et bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours. Le contrat définitif est signé quelques mois plus tard. Il vous fait bénéficier de nombreuses protections et garanties, dont la garantie d’achèvement et la garantie de remboursement.

En général, on compte 12 à 24 mois entre la signature du contrat et la livraison. 

L’acquisition en VEFA vous permet d’échelonner vos paiements tout au long de la construction du bien. 

  • Des logements plus confortables

En général, le confort est supérieur dans un bien neuf. L’espace sera optimisé, avec des équipements modernes et adaptés au mode de vie actuel. 

Vous avez ainsi moins de risques de mauvaises surprises. Le logement est livré prêt à être habité. Vous n’avez donc pas de travaux à prévoir. 

Les logements sont construits en respectant les dernières normes, notamment la RTAA DOM en Outre-Mer.  Classés A (ou B) sur le diagnostic de performance énergétique, ils consomment trois à cinq fois moins que dans l’ancien. 

Au niveau des charges, même si elles existent et doivent être intégrées à votre budget, elles seront beaucoup plus faibles, notamment en copropriété. 

  • Des frais réduits

La vente d’un bien neuf se fait sous le régime de la TVA qui est incluse dans le prix. Dans le cas où vous faites construire, vous paierez des droits de mutation pour le terrain et la TVA sera incluse dans le prix de la maison.

Les frais de notaire sont nettement moins élevés dans l’immobilier neuf (2 % à 3 % du prix du bien) que dans l’immobilier ancien (7 % à 8 %). De plus, en investissant dans le neuf, vous bénéficiez également d’une exonération partielle de la taxe foncière pendant 2 ans. 

De plus, vous n’avez pas de rénovation énergétique à entreprendre, ni de gros travaux dans les 10 premières années suivant l’achat. 

  • Les aides à l’investissement 

En optant pour un investissement locatif, l’immobilier neuf vous offrira des opportunités intéressantes en termes de défiscalisation. 

Vous pourrez notamment bénéficier du dispositif Pinel. En vous engageant à louer votre bien pour une certaine durée, pour un loyer plafonné, à des locataires ne dépassant pas un certain seuil de ressources financières, vous pourrez bénéficier de ces réductions d’impôts :

  • 12 % du montant de la transaction immobilière si vous vous engagez à louer le logement pendant 6 ans (23% en Pinel DOM).
  • 18 % si vous vous engagez à le louer pendant 9 ans (29% en Pinel DOM).
  • 21 % si vous vous engagez à le louer pendant 12 ans (32% en Pinel DOM).

En investissant dans un bien neuf, vous pourrez prétendre à un PTZ (prêt à taux zéro) sous certaines conditions (revenus, achat de votre première résidence principale etc.). Ce prêt sans intérêt vous permet de financer jusqu’à 40% du prix du logement.

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Si les prix de l’immobilier neuf sont en général plus élevés que dans l’ancien, et les délais d’acquisition plus longs, il faut tenir compte que dans l’ancien, le prix de vente n’inclut pas les travaux de rénovation qui seront nécessaires, notamment si vous achetez en copropriété. Dans le neuf, le logement sera habitable immédiatement, sans frais supplémentaires. Investir dans du neuf vous permettra aussi de débloquer des aides financières qui pourront compenser la différence de prix. Ces éléments sont à mettre dans la balance avec votre projet. Cherchez-vous votre résidence principale ou bien voulez-vous rentabiliser votre investissement ? Quels sont vos objectifs, vos exigences, vos contraintes, et dans le cas d’un investissement locatif, que recherche votre public cible ?

Vous cherchez à investir dans l’immobilier ? Contactez-nous pour en parler. Notre équipe a 20 ans d’expérience à La Réunion et nous sommes ravis de les mettre au service de votre projet. 

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