Les logements étudiants constituent une véritable opportunité pour les investisseurs en Pinel, les étudiants constituant un important vivier de potentiels locataires. Depuis 2015, il est même possible pour l’investisseur de louer son bien à son enfant. Quelles sont les conditions pour louer votre bien à un étudiant et bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel ?
1. Les plafonds de loyers
Que l’étudiant locataire soit votre enfant ou une personne étrangère, il doit signer un bail rédigé en bonne et due forme et vous devez pouvoir justifier de revenus locatifs qui correspondent aux plafonds prévus par la loi Pinel. Ceux-ci se situent entre 8,93 € et 17,17 € par m² selon la localisation. (Plafonds 2020).
Par exemple, Saint Denis de La Réunion est en zone B1 à 10,28 euros / m².
Votre enfant n’échappe pas à cette règle et ne pourra pas bénéficier de votre bien gratuitement ou à un prix réduit. Dans le cas contraire, vous devrez rembourser l’avantage fiscal perçu.
2. Les plafonds de ressources
Les ressources du candidat locataire doivent respecter les plafonds prévus par le dispositif Pinel.
Il arrive souvent que les étudiants n’aient pas de revenus et soient encore rattachés au foyer fiscal de leurs parents. On prendra alors en compte ses revenus propres, donc égaux à zéro. Les ressources des parents n’entreront pas en ligne de compte.
Si l’étudiant a perçu un salaire, le bailleur détermine à partir de la feuille d’imposition des parents, le revenu fiscal de référence applicable grâce au simulateur disponible sur le site www.impots.gouv.fr. Il pourra ensuite s’assurer que le plafond des ressources est bien respecté.
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3. Le foyer fiscal
Pour ouvrir le droit à la réduction d’impôt, le logement doit constituer la résidence principale du locataire. Ainsi, l’étudiant est dans l’obligation de sortir du foyer fiscal de ses parents.
Si l’étudiant est votre enfant, c’est la même condition. Selon le code général des impôts, on ne peut pas conclure une location avec un membre du foyer fiscal du contribuable pour un bien acquis sous le dispositif Pinel. De même, le dispositif ne permet pas de louer à son enfant mineur car il est interdit de cumuler la réduction d’impôt avec le bénéfice de la demi-part fiscale supplémentaire octroyée pour le rattachement d’un enfant au foyer fiscal.
De même, votre enfant de moins de 25 ans devra sortir de votre foyer fiscal et, s’il a des revenus, ils ne devront pas excéder les plafonds annuels définis par la loi Pinel.
4. Qu’en est-il des aides au logement ?
La loi Pinel ne permet pas de cumuler les avantages fiscaux et aides au logement. Ainsi si vous êtes le bailleur de votre enfant, il devra renoncer aux aides au logement.
Il est très important de respecter cette condition car des contrôles peuvent être effectués jusqu’à plusieurs années après le départ de votre enfant de son appartement.
A noter que ces restrictions s’appliquent dans le cas de locations à un ascendant/descendant direct (parent-enfant).
Dans le cas de relation éloignée (cousins, oncle, neveux, et même frères et sœurs), ou pas de relation familiale, la loi Pinel permet la perception des aides au logement sous réserve d’éligibilité et qu’ils n’appartiennent pas au même foyer fiscal.
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Pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel et louer votre bien à un étudiant, qu’il soit votre enfant ou non, vous serez dans l’obligation de respecter les conditions d’octroi et vérifier l’éligibilité des candidats. Dans le cadre du dispositif, vous pourrez de plus choisir la durée de location de votre bien (6, 9 ou 12 ans). En général, elle pourra correspondre avec le nombre d’années d’études du locataire. A noter que plus la durée de location est longue, plus votre réduction d’impôt sera grande.
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