Les SCI, Sociétés Civiles Immobilières, peuvent investir en loi Pinel sous certaines conditions. En investissant par cet intermédiaire, vous pourrez vous constituer un patrimoine immobilier porté par la SCI et défiscaliser votre investissement. Cette opération peut aussi être réalisée à l’Outre-Mer en loi Pinel DOM. Cet investissement est encore plus avantageux car il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt plus importante. On vous explique pourquoi et comment investir en Pinel DOM avec une SCI.
Le dispositif Pinel DOM
La loi Pinel Outre-Mer est une extension de la loi Pinel. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement neuf à destination de la location dans les territoires ultra-marins. Selon la durée de mise en location, l’investisseur pourra déduire un pourcentage de son investissement du montant de son impôt sur le revenu :
- 23% du montant de l’investissement pour une mise en location de 6 ans,
- 29% pour une location de 9 ans,
- 32% pour une location de 12 ans. (Contre 12%, 18% et 21% en métropole)
Les lois Pinel & Pinel DOM ont été reconduites jusqu’en 2024 et, actuellement, seuls les appartements y sont éligibles.
Les conditions de défiscalisation
En plus de la mise en location pour une certaine durée, d’autres conditions doivent être respectées pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel (DOM).
Ainsi, les montants des loyers et des revenus des locataires doivent respecter certains plafonds.
S’il n’est pas possible de louer un logement acquis en loi Pinel à un membre de son foyer fiscal, il est cependant possible de le louer à un ascendant ou à un descendant détaché du foyer fiscal et déclarant distinctement ses propres revenus.
En Pinel DOM, le plafond d’investissement annuel est de 300.000 € et est limité à deux opérations par an de ce type.
L’avantage fiscal obtenu en Pinel DOM est plafonné, mais bénéficie d’un plafonnement distinct de celui prévu pour des investissements en France métropolitaine. Au total, l’avantage fiscal potentiel par contribuable est limité à 18.000 euros en Pinel DOM (contre 10 000 euros en France métropolitaine).
Loi Pinel DOM et SCI
Une SCI représente un excellent outil de gestion du patrimoine et offre la possibilité d’investir en Pinel DOM comme en Pinel. En investissant en Outre-Mer, elle pourra ainsi augmenter l’avantage fiscal attendu.
La structure doit cependant répondre à une condition, être sous le régime de l’impôt sur le revenu et non de l’impôt sur les sociétés. L’avantage fiscal sera réparti directement entre les associés, au prorata de leurs parts sociales.
Un logement acquis via une SCI en Pinel DOM peut-il être loué à l’un des associés ?
Une SCI ne peut pas louer le bien acquis en Pinel DOM à l’un de ses associés ni à l’un des membres du foyer fiscal de l’un des associés.
En revanche, elle pourra louer le logement à toute personne n’appartenant pas aux foyers fiscaux de ses associés. Ainsi, elle pourra le faire aux ascendants / descendants détachés de leurs foyers fiscaux.
Un autre montage possible est de constituer une SCI familiale pour acquérir les parts d’une autre SCI, cette dernière réalisant un investissement Pinel DOM. Dans ce cas, de nouveau, le logement concerné ne pourra pas être loué aux associés de la première SCI, ni aux membres du foyer fiscal de ses associés.
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La SCI est un très bon outil de gestion de patrimoine et la bonne nouvelle est que, dans le cas des SCI sous le régime de l’impôt sur les revenus, elle permet d’investir en loi Pinel ainsi qu’en Pinel DOM et de profiter d’un avantage fiscal encore plus grand.
Ainsi, les associés pourront bénéficier, au prorata de leurs parts sociales, de réductions sur leur impôt sur le revenu. Et comme tout investissement dans la pierre, il permettra en plus la constitution d’un patrimoine immobilier assurant un revenu et la possibilité de le transmettre par la suite.
Vous avez une SCI et vous souhaitez réaliser un investissement en Pinel DOM ? Contactez-nous ! Nous serions ravis de mettre notre expérience de plus de vingt ans à la Réunion au service de vos projets !