Encore peu connue et appliquée, la loi Letchimy du 27 décembre 2018 change pourtant drastiquement la donne pour les héritiers de biens indivis. Appliquée pour la première fois cette année sur l’île de la Réunion, cette loi permet de débloquer les successions de biens indivis ouvertes depuis plus de 10 ans. Ainsi, pour vendre ou partager un bien, l'unanimité des indivisaires n'est désormais plus requise. Il suffit d’une majorité à 51 % pour procéder à l’opération.
Le point sur cette loi qui concerne de nombreuses familles à La Réunion.
A qui s’adresse la loi Letchimy ?
Promulguée le 27 décembre 2018, la loi Letchimy a été portée par les parlementaires Serge Letchimy et Olivier Faure. Ils sont partis du constat que dans les territoires ultramarins, de nombreux biens immobiliers sont détenus en indivisions successorales par des héritiers nombreux et géographiquement éloignés les uns des autres. Ce type de situation peut rendre les échanges compliqués et mener à de véritables blocages en cas de projet de vente ou de partage.
Avant la Loi Letchimy, il n’était pas possible de vendre ou de partager un bien sans avoir l’unanimité. Ce qui pouvait rapidement aboutir à un blocage de la situation, si un seul des héritiers s’y opposait.
Par exemple en Martinique, c’est presque 40% du foncier privé qui est bloqué par l’indivision, ce qui limite considérablement la construction de logements.
La loi Letchimy a donc pour but de sortir plus facilement et rapidement de ces situations de blocage. Le texte s’applique aux départements et régions d’Outre-Mer et aux collectivités de Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon.
La majorité des héritiers remplace le principe d'unanimité
La principale disposition de la loi Letchimy prévoit que "pour toute succession ouverte depuis plus de dix ans, le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié en pleine propriété des droits indivis peuvent procéder, devant le notaire de leur choix, à la vente ou au partage des biens immobiliers indivis situés sur le territoire desdites collectivités".
Ainsi, les familles concernées par un blocage de la vente d’un bien par un ou plusieurs héritiers doivent attendre 10 ans pour obtenir le partage équitable et la division des biens. Les indivisaires détenant une majorité de 51% peuvent s’ils le souhaitent le vendre ou le partager.
La loi permet de simplifier et d’accélérer la procédure et favorise ainsi l’assainissement cadastral. Le but étant d’aider à résorber le désordre de propriété qui limite fortement la production de logement en Outre-Mer.
Cependant, le texte protège les droits du conjoint survivant s’il habite le bien, des indivisaires mineurs ou majeurs protégés ainsi que des indivisaires présumés absents. Dans ces cas de figures, l’unanimité sera exigée pour procéder à la vente ou au partage.
Une protection des droits de tous les indivisaires
Afin de protéger au mieux les droits de chaque indivisaire, la loi prévoit une obligation d’information. Ainsi, le notaire en charge d’établir l’acte de vente ou de partage devra en informer chaque indivisaire par acte extra-judiciaire et procéder à sa publication dans un journal d’annonces légales local, par affichage et sur un site internet.
Les indivisaires auront alors trois mois pour faire connaître leur opposition à la vente ou au partage.
En cas de projet de cession à une personne étrangère à l’indivision, tout indivisaire peut exercer un droit de préemption aux prix et conditions de la vente projetée, dans un délai de 1 mois suivant la notification.
Le silence des indivisaires minoritaires vaut consentement tacite. En revanche, en cas d’opposition dans le délai requis, c’est le tribunal de grande instance qui pourra trancher et éventuellement autoriser la vente ou le partage du bien. Il le fera si l’acte ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
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La loi Letchimy a pour objectif de lutter contre les situations d’indivision inextricables et de relancer la politique du logement en Outre-Mer. Pour les successions ouvertes depuis plus de dix ans, le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis peuvent vendre ou partager le bien immobilier. L’idée est ainsi de faciliter la sortie de situations de blocages. Afin d'inciter les indivisaires à recourir à ces démarches, la loi institue également une exonération de droit de partage – qui s’élèvent normalement à 2,50% de la valeur des biens.
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